不動産を相続したら、小規模宅地等の特例の適用ができるか考えよう
相続財産の中で、現金や預金とともに多いのが、不動産でしょう。しかし、不動産はその価値が高くなることが多く、相続財産全体の価値も高くなるので、相続税の納付額も高くなります。そこで利用したいのが、小規模宅地等の特例です。この特例を使うと、宅地の価値を減額することができます。ここでは、小規模宅地等の特例の内容について解説します。
小規模宅地等の特例で、宅地の評価額を最大8割カットできる
小規模宅地等の特例とは、一定の居住用や事業用の宅地の評価額を最大8割カットできる制度のことです。被相続人と相続人が一緒に住んでいた宅地であったり、事業をしていた宅地は、相続人がそのまま自宅として使用したり、事業に使ったりすることも多いです。宅地の評価額を大幅に軽減することで、相続税の金額を低く抑えることができ、納税のために引き継いだ居住用や事業用の宅地を手放すことが少なくなる効果があります。
小規模宅地等の特例を受けるためには要件がある
小規模宅地等の特例は、宅地の評価額を最大8割カットできるとても有利な制度のため、すべての宅地が該当するわけではなく、この制度を利用するためには、一定の要件を設けています。
小規模宅地等の特例を受けるための要件は、宅地の使用状況によっても異なりますが、主に「宅地の面積」「宅地の用途」「被相続人との関係」「同居していたかどうか」が重要となるので注意が必要です。
また、贈与により取得した土地（相続時精算課税により取得したものを含む）や親族以外の者が相続（遺贈）した土地、申告期限までに未分割の土地は原則特例の適用ができません。
適用要件については複雑なため、詳細は税理士などの専門家に相談しましょう。
特例が適用できる4種類の宅地とその限度面積
では、具体的に特例が適用できる4種類の宅地とその限度面積を見ていきましょう。
①特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは簡単に言うと、被相続人や親族の自宅のことです。
特定居住用宅地等に該当する宅地には、被相続人が所有する「被相続人が生前に住んでいた自宅の土地」と「被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地」の2つがあります。
②特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、被相続人や親族が事業（貸付事業を除く）に使用していた土地のことです。
特定事業用宅地等に該当する宅地には、被相続人が所有する「被相続人が事業に使用していた土地」と「被相続人と生計を一にしていた親族が事業に使用していた土地」の2つがあります。
③特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社とは、被相続人や相続人が50％超の株式を所有している会社のことです。
その特定同族会社が事業に使用していた土地も、小規模宅地等の特例の対象となります。
④貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、被相続人が貸付事業に使用していた土地のことです。
貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業（対価を得て継続的に行っている不動産の貸付等で、事業とまでは言えないもの）のことです。
貸付事業用宅地等に該当する宅地には、被相続人が所有する「被相続人が貸付事業に使用していた土地」と「被相続人と生計を一にしていた親族が貸付事業に使用していた土地」の2つがあります。
それぞれの宅地等の限度面積と減額割合は、次のとおりです。
| 種類 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| A特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| B特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| B特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| C貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
※2種類以上の土地を持つ場合の限度面積は、以下のようになります。
| 貸付事業用宅地等がない場合 | Aは330㎡までBは400㎡まで 最大730㎡まで |
|---|---|
| 貸付事業用宅地等がある場合 | B×200/400+A×200/330+C≦200㎡ |
実際に、小規模宅地等の特例を使って評価額を計算してみよう
では、実際に小規模宅地等の特例を使った評価額を計算してみましょう。
例）面積550㎡、評価額8,000万円の特定居住用宅地等を相続した場合
特定居住用宅地等は、330㎡まで80％が減額されるので、次のように計算をします。
①減額される金額
まず330㎡部分の評価額を計算し、そこに80％を乗じて減額される金額を求めます。
- 評価額8,000万円×330㎡/550㎡×80％=3,840万円
②減額後の評価額の計算
評価額から、減額される金額を差し引きます。
- 評価額8,000万円－減額される金額3,840万円=4,160万円
今回のケースでは、約半分の評価額に減額されます。
相続税の申告を忘れずに
原則、納付する相続税がない場合は、相続税の申告は不要です。実際、被相続人が亡くなっても、所有する財産が多くない場合には、相続税の申告をしない場合も多いです。ただし、小規模宅地等の特例は、相続税の申告が適用要件となっているため、納付する相続税がない場合も必ず申告が必要になるので注意しましょう。
小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告書以外に、特例を受ける土地の種類により、減額金額の計算に関する明細書、遺産分割協議書又は遺言書、住民票などの書類が必要となります。
小規模宅地等の特例の利用を考える場合は、税理士に相談しよう
小規模宅地等の特例は、宅地等の評価額を最大80％も減額するとても有利な制度です。しかし、宅地等の種類により適用要件や限度面積、必要書類などが異なります。せっかく小規模宅地等の特例が利用できるのに、書類に不備などがあっては大変です。小規模宅地等の特例の利用を考えている場合は、できるだけ早めに税理士などの専門家に相談しましょう。
