賃貸事業用の土地は評価を下げることができる！貸家建付地について徹底解説

被相続人（亡くなった人）が事業を行っていた場合は、相続財産の中に不動産が含まれていることが多いです。相続財産の中に不動産が含まれている場合は、その評価をどう低くできるかが相続税の節税対策になります。実は、賃貸事業用の土地は評価を下げることができます。ここでは、貸家建付地の評価について徹底解説します。

貸家建付地とはどんな土地？

貸家建付地は、土地とその上に建てられた建物の両方が自分の所有物で、かつ土地と建物のどちらも人に貸している場合の、その土地のことです。

人に貸していない場合や、貸していても土地の上の建物がない場合、無償で貸している場合は、貸家建付地にはなりません。

人に土地や建物を貸している場合、その土地や建物を自由に別の用途に使用したり、売却したりすることができません。使い道が制限されることから、自分で使っている土地と比べて評価が下がります。

貸家建付地の計算方法

貸家建付地の計算方法の前に、基本的な土地の評価方法を見ていきましょう。

一般的に、自分で使用している土地（自用地）は、毎年国税庁が公表する路線価に土地の面積を乗じて計算します。しかし、人に貸している土地は使い道が制限されることから、土地の評価額に借地権割合を用いて評価を下げる計算を行います。貸家建付地ではどうなるかというと、土地のほかに建物も貸しているため、借家権割合も用いて計算を行います。

具体的な計算式は次のとおりです。

貸家建付地の価額＝自用地評価額－自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

借地権割合は、国税庁が公表している路線価図に記載されています。

（www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htmより引用）

また、借家権割合は全国一律30％と決まっています。

賃貸割合は、土地の上に立っている建物の何％を貸しているかという割合です。貸している建物がアパートやマンションなどの時、床面積を基準にパーセンテージを計算します。一軒家を貸している場合は通常100％です。具体的に計算してみましょう。

例）例えば、自用地の評価額が4,000万円、借地権割合が70％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の貸家建付地の場合。

計算式は次のようになります。

自用地の評価額4,000万円－自用地の評価額4,000万円×借地権割合70％×借家権割合30％×賃貸割合100％＝3,160万円

建物がアパートやマンションの場合は、入居者を募集し続ける必要がある

貸家建付地の計算でも見たとおり、相続税の節税効果を大きくするためには、賃貸割合をできるだけ大きくする場合があります。そのため、貸家建付地の上の建物が、アパートやマンションの場合は常に空き部屋に注意をはらう必要があります。では、相続の前に一次的に空室になった場合はどうなるのでしょうか。実は、相続時にたまたま空室だった場合は、賃貸しているものと考えることが認められています。

国税庁のHPでは、課税時期においても賃貸されていたものとしていい場合の事例が記載されています（www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htmを参照）。

各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

賃貸されていたものとなるかどうかは、上記の条件を総合的に考慮して判断されることになりますが、継続的に賃貸されていたことを証するためにも、入居者を募集し続ける必要があります。

アパート・マンションは遺産分割がしづらい

空いている土地があれば、アパートやマンションを建てて賃貸し、貸家建付地にした方が相続税の節税になります。しかし、ここで注意したいのが遺産分割です。アパートやマンションは複数の相続人で分割しにくく、評価額も他の財産よりも大きいため、相続人同士のトラブルの基になる可能性があります。アパートやマンションを引き継がせたい相続人がいる場合には、遺言書を残しておくなど、相続人同士のトラブルが起こらないような事前の対策が必要になるでしょう。

貸家建付地と小規模宅地等の特例の関係

貸家建付地は、第三者に賃貸しています。また、特にアパートやマンションの場合は事業として貸し付けている土地のため、貸付事業用宅地等として、200㎡を限度面積として50％の減額ができる「小規模宅地等の特例」を利用することができます。貸家建付地として評価した金額からさらに50％の減額ができるため、かなり納税者に有利な制度になります。ただし、小規模宅地等の特例が適用できない場合があります。それが「相当の賃料」を受け取っていない場合です。相当の賃料とは、世間一般的な賃料のことです。不動産業者などが間に入っている場合は、相場が分かっているので問題はありませんが、そうでない場合や親族、知り合いなどに貸している場合は、世間一般的な賃料より大幅に低くならないように注意する必要があります。

自用地を貸家建付地にする場合は、税理士に相談を

自用地にアパートやマンションを建設し、貸家建付地にすると、土地の評価額が下がります。小規模宅地等の特例も受けることもできるので、大きな節税効果があります。もちろん家賃収入も大きな魅力です。しかし、空室がある場合の対策や遺産分割の対策、相当の賃料を取ることなど注意するべき点も多いです。そのため、自用地にアパートやマンションを建設する場合には、事前に税理士などの専門家に相談しましょう。