現金が多くある場合の相続税の節税とは？不動産の購入について

相続税には、いろいろな節税方法があります。しかし、現金や預金などを多く所有している場合は、その残高がそのままになってしまい、相続税が高くなってしまいます。そこで考えられるのが、生前に現金を使って不動産を購入することです。ここでは、現金を使って不動産を取得することで、相続でどのようなメリットがあるのかを解説します。

相続時の不動産の評価額は、購入金額よりも低くなる場合が多い

現金をそのまま持っている状態と、生前に現金で不動産を購入して持っている場合では、相続時の評価はどう違うのでしょうか。不動産には土地と建物があり、評価方法が異なります。それぞれ見ていきましょう。

土地

土地の評価には、実勢価額（実際に不動産業者などで取引されている時価）や公示価額、路線価、固定資産税評価額など、さまざまな評価額があります。

このうち相続での土地の評価は一般的に、国税庁が毎年公表する路線価を使って評価します。路線価は実勢価額よりも低い価額で設定されているため、その土地が再開発などで高騰しない限り、相続税の評価額は購入金額より低くなります。

建物

建物は、市区町村等の自治体が公表する固定資産税評価額を使って、相続税評価額を求めます。固定資産税評価額も購入金額に比べて低く設定されている場合が多く、また、建物は年数の経過とともに価値を減少していくため、ほとんどの場合で購入金額よりも相続税評価額が低くなります。

土地・建物ともに、相続時の不動産の評価額は、購入金額よりも低くなる場合が多いです。そのため、現金をそのまま持っているのであれば、生前に現金で不動産を購入して持っている方が、相続税は安くなります。

マンション・アパート等の貸付地は、自用地よりも評価額が下がる

現金をそのまま持っているより、現金で不動産を購入した方が、相続税の評価額が下がります。では、購入した不動産を自分で使っている場合（自用地）と、マンションやアパートなどにして貸し出す場合（貸付地）では、どちらが相続税の評価額が低くなるのでしょうか。

答えは、マンションやアパートなどにして貸し出す場合です。不動産を人に貸している場合、正当な理由がないと借地契約を破棄できないなど不動産の利用に制限がかかります。そのため、不動産を自分で使っている場合よりも評価額が下がります。

実際に評価額を計算する場合は、借地権割合や借家権割合などを使って評価することになります。場所によって異なりますが、自分で使っている場合よりも約20％程度、土地の価値を下げることができます。

小規模宅地等の特例を使えば評価額が安くなる

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした場合に、その土地の評価額を大幅に軽減することのできる特例です。この特例で有名なのが、自宅を相続した場合です。配偶者が引き継いだ場合や同居していた親族が引き継いだ場合など、一定の要件を満たす場合は80％の評価減となります。自宅以外でも、貸付事業用宅地等に該当する場合は、借地権割合や借家権割合などを使って評価した金額よりも、さらに50％も評価を下げることができます。

不動産購入資金の贈与の非課税制度も利用しよう

上述したとおり、現金をそのまま持っている場合よりも、生前に現金で不動産を購入して持っている場合の方が評価額は低くなります。しかし、不動産を購入せずに相続税の節税をする方法もあります。それが、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度です。

この制度は、20歳以上の子供や孫が、父母や祖父母など直系尊属から住宅を取得するために資金の援助を受けた場合に、年度や住宅などに応じて最高1,200万円（消費税率10％以外）までが贈与税の非課税対象になる制度です。不動産を購入するのではなく、非課税制度を利用し、贈与という形で相続財産を減らします。

非課税限度額は以下のとおりです。

住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％の場合

契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成32年3月31日まで	3,000万円	2,500万円
平成32年 4月 1日から 平成33年 3月31日まで	1,500万円	1,000万円
平成33年 4月 1日から 平成33年12月31日まで	1,200万円	700万円

上記意外の場合

契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成32年 3月31日まで	1,200万円	700万円
平成32年4月1日から 平成33年3月31日まで	1,000万円	500万円
平成33年 4月 1日から 平成33年12月31日まで	800万円	300万円

※この非課税制度を受けるためには、細かい要件があります。詳細については税理士などの専門家にお問い合わせください。

相続税の納税資金にも注意しよう

不動産を購入したり、不動産購入資金を贈与したりすることで、相続税を節税することができます。そこで注意したいのが、相続税の納税資金の確保です。相続税は原則、相続開始から10か月以内に、現金で一括納付する必要があります。納付期限までに納付できない場合は、延滞税などのペナルティがかかります。現金を減らしすぎると、納税資金が足りなくなることもあるので、不動産を購入したり、不動産購入資金を贈与したりする場合には、納税資金のことも頭に入れておきましょう。

現金や預金が多くある場合は、事前に税理士に相談しよう

現金や預金が多くある場合には、不動産を購入したり、不動産購入資金を贈与したりすることで、相続税を節税することができます。しかし、どの方法がよいのかは、その人の状況によって異なります。相続税の対策をするためには多くの時間がかかります。現金や預金が多くある場合には、できるだけ早く税理士などの専門家に相談しましょう。