土地や建物の評価方法と不動産評価の特例を徹底解説
相続税の申告をするためには、被相続人（亡くなった人）が所有していた財産の価値がいくらになるか評価する必要があります。現金や預金であれば、その価額はすぐにわかりますが、土地や建物の場合は評価方法が複雑です。ここでは、相続財産の中に土地や建物がある場合の評価方法と、不動産評価の特例について徹底解説します。
土地の評価方法は2種類ある
まずは、土地の評価方法から確認しましょう。土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。基本、市街地にある宅地は、路線価図を使った路線価方式で、市街地以外にある土地は倍率方式で評価します。手順としては、路線価方式で評価できるかどうかを確認し、評価できる場合は路線価方式で、評価できない場合は倍率方式で土地を評価します。それぞれの評価方法について見ていきましょう。
路線価方式
路線価方式とは、国税庁が公表する路線価を用いて、土地の評価額を計算する方法です。
路線価は、国税庁のホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載されている路線価図に記載されています。
路線価図には、数字とアルファベット、丸や四角の図形などが記載されています。
このうち数字は、1㎡あたりの土地の価額を千円単位で表しています。
（www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm より引用）
基本、路線価方式の評価では、この数字を使って求めます。
例えば、記載されている数字が300なら、その道路に面している土地の1㎡あたりの価額は、300,000円となります。
地積（その土地の面積）が700㎡の場合は、300,000円×700㎡=210,000,000円がその土地の評価額となります。
おおよその土地の評価額を求めるのにはこれで十分でしょう。ただし、土地の形は、間口が狭かったり、奥行きが長かったりといろいろです。そのため、実際の評価額は、路線価×地積で求めた評価額に補正率を乗じて評価額を補正します。
その他、アルファベットや図形は借地権割合や地区の区分を表しています。
借地権割合は借地や底地を評価する場合に、地区の区分は補正率を判断するときなどに使います。
倍率方式
倍率方式は、路線価図ではなく、評価倍率表に記載されている倍率を使って評価額を計算します。評価倍率表も路線価と同じく国税庁のホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載されています。
評価倍率表には、宅地や田、畑、山林などの地目ごとに倍率等が記載されています。
倍率方式の宅地の評価はこの倍率を使って行います。具体的な算式は次のとおりです。
土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額は、市区町村から送られてくる固定資産税の納付書や通知書に記載されています。
例えば、固定資産税評価額が20,000,000円、評価倍率表に記載されている倍率が1.1の場合は、20,000,000円×1.1=22,000,000円がその土地の評価額です。
（www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_rtof.htm より引用）
土地の評価の減額要素とは
路線価方式で土地を評価している場合は、路線価×地積で求めた評価額にさまざまな補正率を乗じて評価額を補正します。その中で気を付けたいのが、評価額を減額する補正です。
以下のような条件に減額要素に該当する土地の場合、自分で補正をする必要があります。
- 奥行きが短い場合や長い土地
- 間口が小さい土地
- 間口が小さいが、奥行きがある土地
- 不整形な土地
- 崖になっている土地や傾斜地になっている土地
- 道路に接していない土地
- セットバックが必要な土地
このような土地を相続した場合は、減額補正が適用できないか考えてみましょう。
建物を相続した場合の評価方法
次に、建物を相続した場合の評価方法を見ていきましょう。
建物の評価方法は、土地の評価ほど複雑ではありません。原則、建物の評価額は固定資産税評価額です。市区町村から送られてくる、固定資産税の納付書や通知書に記載されている固定資産税評価額が、そのまま相続評価額になります。固定資産税の納付書や通知書などを紛失している場合は、各自治体の担当窓口で固定資産評価証明書を発行してもらいましょう。
不動産評価では、特例の適用を考えよう
相続で引き継ぐ土地や建物の中で、もっとも多いのが被相続人の住んでいた自宅です。土地と建物の両方の価値を評価する必要があり、所有している財産の中でも評価額が高く、相続税の納付額に大きな影響を与えます。しかし、うまく特例を適用すれば、自宅の評価は最大80％の減額を受けることができます。これを「小規模宅地等の特例」といいます。
被相続人の住んでいた自宅で小規模宅地等の特例を適用するためには、次のような相続人の要件があります。
相続人の要件
小規模宅地等の特例を適用するためには、次の相続人がその自宅を相続する必要があります。
- 配偶者
- 被相続人の死亡前から相続税の申告期限まで引き続き自宅に居住し、かつ申告期限までにその自宅を所有している被相続人と同居していた親族（または同一生計親族）
- 今までに自分の家を所有したことがないなど、一定の条件を満たす被相続人と同居していなかった親族
上記の要件を満たす場合は、330㎡を限度面積として自宅の土地の評価額を80％減額できます。また、要件や限度面積、減額割合は異なりますが、被相続人が事業に使っていた土地や貸付けていた土地などにも小規模宅地等の特例があります。
不動産評価は、相続に強い税理士に依頼しよう
見てきたとおり、相続における不動産評価では、減額要素や特例の適用などで、大きくその評価額が異なります。減額要素や特例を知らないと、余計な相続税を支払うことになってしまいます。こうした知識については、実は税理士によって差があるのが現実です。相続財産に不動産がある場合は、相続に強い税理士に依頼するようにしましょう。
